绍兴收账公司通过调解，某物业公司负责人与傅先生达成一致

绍兴收账公司通过调解，某物业公司负责人与傅先生达成一致。

案情简介

2025年6月初，北京市海淀区某小区住户傅先生反映自己在地库的车位旁边开了一家洗车房，工作人员在洗车时水经常溅到自己的车上，弄得车很脏。傅先生多次和洗车房工作人员沟通都未能得到满意的结果，无奈之下又找小区物业要求减免车位管理费，但都被拒绝。双方为此产生争议，于是找到社区人民调解委员会申请调解。

傅先生主张：洗车房溅水问题严重影响车辆清洁与使用体验，物业公司作为停车场管理方未履行维护良好停车环境的责任，要求物业减免车位管理费以弥补损失。

物业公司主张：洗车溅水属洗车房经营行为所致，并非物业直接责任，自身对洗车房溅水问题责任有限；减免管理费会影响物业收入，拒绝减免车位管理费。

调解过程

一、初步沟通与争议焦点确认

社区调解委员会受理后，调解员分别向傅先生、物业公司以及洗车房了解情况，并赴地库现场勘查，进行了以下了解工作：

1.查看傅先生的车位与洗车房的位置关系、洗车房的设施设备状况，记录水花溅出的实际范围和频率；查看周边其他车位是否存在类似问题。

2.询问洗车店工作人员日常洗车操作流程、用水量、排水处理方式等，是否存在操作不当导致水花外溅加剧的情况；确认洗车房是否知晓对周边车位造成的影响，以及是否愿意配合改善。

3.询问物业管理服务方式，日常管理中能否有效监督洗车房作业规范。

经过以上全面的沟通了解与实地观察，可以确认纠纷中主要存在以下问题：

1.责任界定模糊：物业、洗车房和车主三方之间责任不明确。物业作为场地管理者，未充分考虑洗车房与车位布局带来的潜在问题，在日常管理中也未能有效监督洗车房作业规范；洗车房作为作业方，可能存在操作不规范或设施不完善的情况；车主认为自身权益受损，将责任归咎于物业，要求减免管理费。

2.沟通协调缺失：三方之间缺乏有效的沟通渠道和协调机制。在问题出现初期，可能未及时进行协商，导致矛盾逐渐升级。

3.利益诉求冲突：车主希望通过减免管理费弥补损失，保障自身权益；物业则担心减免管理费会影响收入，且认为自身对洗车房溅水问题责任有限；洗车房可能不愿投入成本改善设施或调整作业方式，各方利益诉求难以平衡。

二、法律依据分析

在了解事情原委并剖析问题症结所在后，调解员于2025年6月初组织物业公司负责人与傅先生进行调解。调解员首先向纠纷双方科普法律知识：

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

洗车房在经营过程中，未采取充分有效措施防止污水外溅，存在过错，其行为直接导致了傅先生车辆被频繁溅污的损害后果，构成侵权。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

物业公司作为停车场的管理者，负有维护场地基本秩序、保障业主财产安全的义务。其对辖区内开设的洗车房可能造成的相邻影响未能提前预判、有效干预和持续监督，在问题发生后也未积极协调解决，未能完全尽到妥善管理的合同义务和安全保障义务。

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《中华人民共和国民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

洗车房作为经营场所的使用人，其用水、排水行为应当避免对相邻车位权利人傅先生造成损害。当前溅水情况显然违反了处理相邻关系应遵循的公平合理、团结互助原则，并对相邻方造成了实际损害。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

物业公司收取车位管理费，即负有提供符合约定标准的管理服务义务，包括维护良好的停车环境。当前傅先生因外部原因无法正常、洁净地使用车位，而物业未有效解决问题，可视为其提供的服务存在瑕疵，未完全履行合同义务，构成违约。

三、调解协商

人民调解委员会组织多轮调解，逐步推动双方达成共识：

第一轮调解

调解员首先指出了物业公司在服务工作中存在的不足：一是工作拖拉不积极，责任心不强；二是工作方法简单，工作时与居民沟通不到位，态度生硬，缺乏协调能力。人民调解委员会要求其在今后服务工作中不断改进。物业公司方态度有所松动。

第二轮调解

调解员根据具体情况，初步提出三种解决方案供双方考虑：一是物业公司同意减免傅先生的车位管理费；二是要求物业督促洗车房采取改进措施，如安装防水挡板、优化排水系统、规范洗车操作流程，减少水花外溅；三是物业为傅先生更换车位。物业公司负责人当场表示不同意减免费用。

第三轮调解

针对物业拒绝减免费用的态度，调解员进一步与其协商能否为傅先生更换车位。物业公司负责人表示同意更换，并提出可在同层车库范围内协调新车位。调解员随后与车主傅先生沟通，了解其对更换车位的具体要求和意愿。

第四轮调解

调解员组织双方就更换车位的具体位置、实施时间等细节进行最终协商。经反复沟通，最终双方同意采纳第三套方案，即由物业公司为傅先生在车库同层更换车位，并签署调解协议。

四、达成调解协议

在多方的共同努力下，傅先生与物业公司均认可通过更换车位彻底解决溅水问题，双方签订了调解协议书。

调解结果

通过调解，某物业公司负责人与傅先生达成一致，同意为傅先生在车库同层更换另一个车位，案件得以圆满解决。